增量扩围 基础设施REITs加速“上新”

9月29日，华夏凯德商业REIT将在上海证券交易所上市交易；9月26日，华夏中海商业REIT启动询价......近期，基础设施REITs发行提速。

专家认为，在系列支持政策持续加码、二级市场表现亮眼等因素支撑下，基础设施REITs市场有望迎来长期稳健发展。

支持政策持续加码

Wind数据显示，截至9月26日，有87只基础设施REITs处于“已上市、已通过或已反馈”等状态。从资产类型来看，园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多。

专家认为，国家发展改革委近期发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》与商务部等9部门发布的相关政策，进一步聚焦项目类型扩围扩容，通过优化机制设计拓展了基础设施REITs市场的广度和深度。

一方面，政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报。武汉大学经济与管理学院经济学系主任李雪松在接受记者采访时表示，将能产生稳定现金流的成熟资产打包上市，进行资产证券化，能够实现前期投资资金的退出，并将回收的资金反哺至新项目，有利于形成良性投资循环。

另一方面，多部门积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施等。商务部等9部门日前发布的政策提出，优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施REITs。

中诚信分析REITs首席研究员王子豪在接受记者采访时表示，引入更多元的资产类型可以满足不同偏好投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力。

扩募机制优化提效也是通知的一大重点，通知鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产；基础设施REITs首次发行上市满6个月后，可通过有关省级发展改革部门、中央企业向国家发展改革委申报新购入项目。

从国际经验来看，“首发+扩募”双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟的重要特征。Wind数据显示，截至目前，我国有6只基础设施REITs产品完成扩募，后续扩募进程有望加速。中央财经大学财政税务学院教授白彦锋表示，扩募机制能为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的产品，尤其利好有相关配置需求的中小投资者。

二级市场年内表现亮眼

近期，基础设施REITs市场呈现震荡调整态势。截至9月26日收盘，本周中证REITs全收益指数下跌0.65%，9月15日至9月19日当周，该指数累计上涨0.12%。王子豪表示，影响基础设施REITs二级市场走势的因素较为多样，包括利率、资产基本面、供需、项目解禁等。

拉长时间看，今年以来市场表现亮眼：Wind数据显示，截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97%；74只已上市REITs中，65只实现正收益（占比87.8%），39只涨幅超10%（占比52.7%）。具体到标的，嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19%，华夏大悦城商业REIT、博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%、38.80%，从资产类型看，前两只基础设施REITs均为消费基础设施类，博时津开科工产业园REIT为园区基础设施类。

国家金融与发展实验室特聘高级研究员庞溟表示，基础设施REITs流动性较高、收益相对稳定且安全性较强，具有门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势，和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求。

“基础设施REITs市场相对较为稳健、具有一定抗风险特征。参考国际成熟投资经验，基础设施REITs市场整体呈向上趋势，有望为真正长期持有的耐心资本带来可观回报。”白彦锋说。