成交价低至六折 银行“直供房”密集挂牌 不良处置提速

证券时报记者 黄钰霖

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11月19日，由南京银行直供的4处商铺拍卖成功，评估总价1783万元，起拍价600万元，成交价721万元，成交价相对市价打了六折。

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记者注意到近期在阿里拍卖平台上，银行“直供房”数量明显增多。

银行“直供房”指借款人贷款违约后，银行通过债权获得抵押物不动产完整产权，再在公开市场销售的房产。银行下场卖房并非不计成本，而是为处置不良资产、尽快回笼资金并补充当期利润。业内人士预计，未来银行“直供房”数量仍会上升。

“直供房”批量挂牌

11月19日，佛山农商行持有的一处写字楼房产以超4.5亿元起拍价上架拍卖。这并非个例，银行“直供房”正呈现批量挂牌的趋势。

证券时报记者浏览阿里资产“银行直供”专栏发现，百余套待拍卖房产正在挂牌，涵盖临街商铺、住宅、厂房等多种类型房产，分布于北京、广东、广西、贵州、内蒙古、甘肃等多个省份。这些房产的卖方阵容广泛，包括六大国有银行各地分行、股份制银行分行，以及杭州银行、兰州银行等区域性城商行与农商行。

挂牌的房产起拍总价根据房产质量和区域的不同大多在万元至百万元不等，也有不少房产价值逼近亿元。值得注意的是，大多数银行“直供房”起拍价均打折，不少房产标注“低于市场均价”。

法拍平台上，因抵押折价拍卖的房产并不少见，但银行“直供房”与常见的法拍房有本质不同。以产权归属为例，银行“直供房”出售前产权已归银行，是银行通过以物抵债等司法程序理清债权债务后收回的房产。普通法拍房拍卖前产权仍在原房主名下，因债务问题被法院强制拍卖，成交后才能过户。

招联首席研究员、上海金融与发展实验室副主任董希淼表示，银行“直供房”拍卖本质上是银行处置不良资产的一种方式。当企业或个人无力偿还贷款时，银行会通过司法程序取得抵押房产的完整产权，然后通过线上平台或自有渠道直接挂牌出售。

董希淼表示，银行“直供房”主要来源有几种：一是普通企业或个人申请贷款作为抵押物的房产；二是房地产公司无力偿还贷款或破产重组，银行被动接受尚未出售的房产；三是个人按揭住房贷款的借款人抵押的房产。

对二手房市场影响仍有限

房产是银行不良资产处置中常见的资产类型，多数银行以往会选择通过法院查封拍卖或批量转售给AMC（资产管理公司）的方式进行处理。那么，银行如今为何亲自下场“卖房”？

董希淼认为，这实属无奈之举，本质是为了缩短处置不良资产周期，尽快回笼资金。“实际上，大多数银行‘直供房’经历过司法拍卖但遭遇流拍，由法院裁定至银行名下后，银行才再次将其上架出售。”他说。

近期，市场对银行“直供房”的关注度在上升，有观点认为，银行“直供房”降价出售或对二手房市场产生影响。地产分析人士向证券时报记者表示，银行“直供房”价格虽低，但在二手房市场中占比不高，且非住宅类占比大，与居民家庭住房价格关联不紧密。

记者咨询了北京、广东等地多个房产中介，对方均表示，其所在地区的二手房市场价格目前并未受到银行“直供房”增多的影响。

“房地产市场基本盘具有稳固的趋势，银行‘直供房’属于小众市场，对大盘影响有限。”前述地产分析人士告诉证券时报记者。

有房产中介告诉记者，银行“直供房”相较于普通法拍房，产权归属较为清晰，无隐性纠纷，因此拍卖和过户流程会更加迅速。但对于个人购买者而言，还是应实地看房，详细了解情况，仔细评估后再审慎决策。

银行不良资产转让提速

银登中心官网数据显示，今年四季度以来，行业个贷不良资产转让在加速。截至11月19日，已有中国银行、交通银行、建设银行、平安银行、招商银行等多家商业银行发布不良贷款转让信息80条，与10月全月总数相当，主要类型为个人消费贷款、经营性贷款、信用卡透支。

国信证券研报表示，目前包括个人住房贷款、个人消费贷款、信用卡贷款和个人经营性贷款在内的各类型零售贷款不良率在上升，零售业务风险在暴露。

董希淼表示，银行“直供房”的出现，体现出商业银行，特别是中小银行在不良资产处置方面的多重困境。

他表示，部分中小金融机构历史包袱重，但不良资产处置方式较少，应采取更多差别化的措施，综合运用现金清收、自主核销、不良资产转让和不良资产证券化等方式，进一步加大不良资产处理力度。同时，应将更多中小金融机构纳入不良资产转让试点；地方政府应优化区域金融环境，并拿出更多“真金白银”，在税收减免、债务重组等方面有力支持中小金融机构不良资产清收处置。