高溢价！法拍“绿本”私宅火了？｜地产观潮

投资者仍需谨慎

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近日，深圳龙华油松社区水斗新围富豪新村的一栋7层法拍私宅成交，起拍价为365.5万元，最终成交价达到了1006.3万元，溢价率超过170%。根据标的物介绍表，此标的房地产证为深圳市房地产证“绿本”，涉及到深圳市房地产证绿本能否过户问题、是否具备符合购买资格（有无限购等规定）需竞买人自行到相关部门了解，交付时实物与现场看样不一致所产生的风险如隐藏瑕疵、缺陷、损毁等均由买受人承担。

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有业内人士表示，类似“绿本”房产证的房产，房产所有权有一定限制，转手交易也会受到限制。不过，有曾经参与小产权房法拍的投资者表示，标的物现状显示房屋已腾空且无租约，一楼还有商铺，对于法拍房投资者来说这些都是加分项，而且类似的房子主要用于出租，租金回报率肯定比目前市面上的正规住宅高出很多。

无独有偶，就在今年2月，位于深圳宝安区沙井街道沙四社区友谊路西四巷4号的1栋私宅最终成交价达到586万元，溢价也超过46%。此外，近年来也有不少类似的法拍私宅溢价成交。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，从法律角度来说，即使通过司法拍卖购得的深圳绿本私宅，也并非完整拥有可自由处分的物权（所有权）。房屋的原始土地性质和规划属性并未因此改变，无法办理正式的物权过户登记，未来在面临政府处理、拆迁、卖方反悔或权利冲突时，存在不确定性及权利落空的风险。“司法拍卖不改变房屋根本性质，无权也不负责将小产权房、违法建筑等本身不符合法定登记条件的房地产转变为合法商品房。拍卖成交裁定仅解决‘谁有权基于拍卖取得财产’的问题，不涉及‘该财产本身是否合法、能否确权’的实体认定。”

王玉臣提醒，投资者应保留所有拍卖公告、裁定文书，证明自身通过司法公开、合法程序取得权利，以区别于普通私下交易，还要重点关注房屋是否已完成合法化处理及相关材料的真实性。

法拍房市场近期量价齐跌

另一边，深圳的小产权房市场曾是一个繁荣多年的地下市场。不过，深圳在此前曾掀起一场小产权房的大整顿，其中就包括社区股份合作公司不得为小产权房交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务等。

而在法拍房平台上，记者还发现多套房源拍卖的是房屋长期使用权，类似于市场上的小产权房，甚至打出“1元起拍”的信息。有业内人士表示，“1元起拍”房产使用权本质上类似小产权房交易，这种交易是否受法律保护以及将来遇到拆迁后是否真的能获得赔偿，并不能得到完全保障。在小产权房交易过程中，确认房屋产权性质也十分重要，但个人购房者并不容易辨别。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“1元起拍只是一些拍卖公司吸引购房者的噱头。要注意其背后是否有其他猫腻和负债，防范认购后背负了新的成本。其实对于购房者来说，要对一些新奇的销售和房产交易模式保持距离，现在市面上可以选择的、价格公道的房产也比较多，不一定要通过此类拍卖方式购房。”

此外，全国法拍房市场在近期呈现量价齐跌态势。中指研究院最新发布的数据显示，今年前两个月全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍数量17万套，同比下降2.3%，房源累计拍次共21.1万次（同一标的物可能存在一拍、二拍等多次拍卖），最终成交拍品数量为2.7万套，同比下降4.7%。不过，各能级城市分化明显，一线城市成交均价远高于二三四线，深圳市场的清仓率达66.4%，位居榜首。