REITs打通商业不动产价值发现新路径

作者：聂林浩

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商业不动产REITs试点正在快速推进，市场积极响应。1月29日至2月5日，涵盖购物中心、酒店、写字楼、商业综合体等多元业态的10只产品申报，拟募集资金达377亿元。

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在业内人士看来，商业不动产REITs的启动标志着我国公募REITs市场形成与基础设施REITs并行发展的新格局。据券商研报测算，我国商业地产存量资产规模已超40万亿元。此举不仅为存量商业不动产的盘活与价值重估提供了关键的市场化载体，也为中国房地产行业融资模式转型注入了强劲动力。

　　商业不动产REITs正式启航

商业不动产REITs的登场，为我国公募REITs市场补上了生态闭环中最关键的一片拼图。

2025年12月31日，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》，同日沪深交易所同步修订相关业务指引，标志着我国REITs市场进入了商业不动产REITs与基础设施REITs并行发展的新阶段。

2026年1月29日至30日，8只商业不动产REITs密集申报并获得上交所的受理。2月5日，上交所和深交所各有一只商业不动产REITs申报。

实际上，此前国内已上市12只消费基础设施REITs，底层资产类型包括购物中心、农贸市场、奥特莱斯等。与此相比，商业不动产REITs最显著的变化是底层资产类型的扩张。从已申报的10只项目来看，资产覆盖了酒店、写字楼、奥特莱斯、购物中心以及商业综合体等更加多元的业态。

“本次申报的商业不动产REITs，其资产类型呈现业态多元且混合业态占比高的特征。华安锦江商业不动产REIT更是国内首单纯酒店资产REITs，实现底层资产上的突破。”晨星中国基金研究中心高级分析师李一鸣说。

华安基金相关业务负责人表示，目前已申报的商业不动产REITs产品的核心共同点体现在资产的经营管理及交易流通等方面具有高度的市场化特性：一方面，以商业综合体为代表的混合型业态逐渐增多，一定程度上顺应了相关领域的发展趋势，未来有望成为商业不动产REITs板块的特色品类之一；另一方面，资产组合较为分散与均衡，已申报的产品中，共8只项目底层资产数量在2个及以上，其中6只涉及2个及以上的不同城市，在地理区位层面进一步增强了资产组合的均衡与分散属性。

此外，沪上某公募不动产投资管理部人士表示，商业不动产REITs申报流程更加高效。以往基础设施REITs项目需先经由省、国家两级发展改革委推荐，再由证监会和交易所审核。商业不动产REITs则无需发展改革委前置流程，可直接向证监会系统申报。同时，募集资金用途也更加灵活，商业不动产REITs的净回收资金可用于与主营业务相关的债务偿还，而基础设施REITs对此有严格限制，这对于现金流压力较大的原始权益人来说，具有很大的现实意义。

值得一提的是，华夏银泰百货商业不动产REIT的底层资产为合肥银泰中心一期和二期项目，是一座汇聚了众多国际一线顶奢品牌的高端购物中心。“这类以高端消费为主的项目，以往会因为不符合‘基础设施’的定义而被拒之门外，通过商业不动产REITs，这类项目得以登上REITs的舞台。”前述公募不动产投资管理部人士说。

　　重构商业不动产投资定价体系

在业内人士看来，当前房地产行业部分存量资产流动性缺失、定价失灵，如何建立更有效的价值发现机制成为行业待解的难题，而商业不动产REITs为此提供了破局思路和更市场化的途径。

“以零售、酒店、办公为代表的商业不动产行业，具有高度的市场化属性，过往通常以大宗交易作为主要的资产盘活手段。”前述公募不动产投资管理部人士表示，大体而言，商业不动产的价值可以分为两部分——经营现金流对应的分红价值，以及通过交易获取差价收益对应的资本增值价值。

他分析称，长期以来，商业不动产领域的投资者以产业资本及部分私募属性的市场化资金为主，以大宗交易作为主要的交易流通手段，这些背景因素共同造就了上一阶段商业不动产领域的投资逻辑。“相较分红价值，投资者往往更看重项目的资本增值价值，并且更多将这种资本增值价值依赖于土地的增值预期。此外，每一笔大宗交易背后的投资逻辑存在较强的差异化与个性化因素，长期以来难以构建一个更加具有普适性的投资定价体系。”他说。

而商业不动产REITs的推出，将从多个维度推动商业不动产的价值重估。华安基金相关业务负责人表示：一是以成熟资产的长期持有、稳健经营为基础，逐步为商业不动产行业构建起一个重要且主流的投资定价体系；二是促进相关行业领域回归资产本源，依靠以经营现金流为基础的定价逻辑，助推资产管理团队持续提升项目的经营管理质量；三是通过REITs二级市场不同类型资金的相互作用，逐步构建一套与大宗市场之间既有联系、又有区隔的定价标准，最终助力商业不动产行业的价值重构。

“REITs突破了传统商业不动产依赖少数大宗交易、散售交易的局限，通过公募上市实现每日连续交易，由广泛市场供需决定价格，让定价更贴近真实市场预期。”李一鸣表示，REITs须强制定期披露底层资产的出租率、租金水平、现金流、租户结构、运营成本等核心数据，打破传统商业不动产投资信息不透明、私下博弈的壁垒，让投资过程更规范、信息更公开，有望大幅提升房地产行业投资的透明度。