(原标题:资本重新审视保租房REITs)图片来源于网络,如有侵权,请联系删除
自从负责运营的保障性租赁住房项目不动产投资信托基金(下称“保租房REIT”)上市后,吴波的工作就变得格外忙碌。图片来源于网络,如有侵权,请联系删除
吴波是一家华东地区保租房社区运营管理机构负责人,今年起,他几乎每周都要抽出不少时间来接待不同类型金融机构的投资考察。这些机构包括保险、私募基金、券商资管与银行理财子公司等。
起初,这些机构考察的重点是,保租房REITs的发行主体是否实力强劲、预期年化分红率是否足够高、项目现金流状况是否良好。后来他发现,自己与金融机构讨论最多的是,保租房REITs的抗周期属性与较高分红率。
“我已接待数十次金融机构的投资考察,几乎所有金融机构都对它持有浓厚的投资兴趣。”他告诉经济观察报记者。
用吴波的话说,他突然发现保租房REIT仿佛是REITs市场“最靓的仔”。
多位金融机构人士告诉吴波,相比产业园、仓储物流、高速公路、消费基础设施等领域REITs的运营绩效受宏观经济波动的影响较大,保租房REITs的出租率与租金收入相对稳定,且租客都是收入相对稳健的城市白领,令保租房REITs的租金收缴率与现金流运营状况相对较好,年化分红率也优于其他类型REITs。
因此,只要保租房REITs年化分红率超过4%且分红率保持稳定,这些金融机构就认为它符合投资项目内部上会要求,会积极推动将保租房REITs纳入资产多元配置范畴。若保租房REITs运营方拥有将保租房社区“变废为宝”,令ROE(净资产收益率)由低转高的丰富经验,更是投资“加分项”。
负责城投宽庭REIT运营的上海城投置业经营管理有限公司常务副总经理吴�|告诉记者,在效益表现方面,城投宽庭2024年租金收入规模突破5亿元,较2021年实现近10倍的增长。
记者多方了解到,保租房REITs的抗周期属性与较高分红率,令其成为新的“避险资产”,吸引资本蜂拥而至,推动REITs市值快速水涨船高。
中信证券研报显示,截至2025年6月底,已上市的8只保租房REITs产品较发行价平均上涨约52%,今年以来平均涨幅达到约20%,高于REITs市场整体水平。
截至2025年6月30日,国内上市的8只保租房REITs发行规模为130.93亿元(包括华夏北京保障房REIT扩募规模),但总市值接近200亿元。
其中,去年初上市的城投宽庭保租房REIT募集规模为30.5亿元,到了今年6月底,其市值达到42.72亿元。这意味着上市后,这只保租房REIT的价格涨幅超过40%。
从分红率角度看,今年上半年,这只保租房REIT累计实现可供分配金额6337万元,按照募资规模计算的年化现金流分配率(分红率)达到4.19%,比10年期国债收益率高出超200个基点。
一位私募基金另类资产配置部主管向记者表示:“甚至不少私募基金与资管机构发现部分保租房REITs的年化分红率堪比银行、保险等优质上市公司的股息率,干脆将前者纳入红利策略进行大幅度加仓,导致保租房REITs得到更多资本的追捧。”
新变局
但是,吴波也感受到――各路资本投资热情依旧的背后,正出现越来越明显的“顾虑”。
在房价回落拖累房租价格回调与集中式长租公寓市场供给量持续高增长的情况下,保租房REITs还能否守住4%的年化分红率?这是下半年以来金融机构在投资考察时抛给吴波最多的问题。
吴波说,甚至部分金融机构有备而来,他们拿出周边社区的最新房租回调与长租公寓供给量增加数据,想了解保租房REITs如何防止租客流失,维系逾90%出租率与整体租金收入稳定。
华北地区某保租房REIT运营机构主管冯林也遇到了同样的问题。
“过去一段时间,几乎所有前来投资考察的金融机构都会询问房租价格持续回调与保租房供给持续大增,对保租房REITs未来租金收入与分红率的影响。”冯林告诉记者。尽管他一再强调当前自己负责运营的保租房REIT出租率稳定在90%以上且房租价格波动不大,但部分投资机构未必“相信”。有的投资机构会前往周边社区实地考察,一方面了解周边社区房租价格是否企稳,另一方面打听有多少租客从保租房REIT对应的社区搬到房租更低的新开发保租房项目,以此判断未来保租房REIT的实际租金收入、出租率与分红率是否回落。
冯林透露,甚至部分投资机构要求他们按月提供最新运营数据,包括保租房REITs最新租金与出租率涨跌趋势等数据。
金融机构的顾虑也有现实的映射。克而瑞长租数据显示,2025年上半年全国55城整体个人房源租金坪效为31.9元/�O/月,同比降幅3.6%,降幅较2024年同期扩大1.2个百分点。
上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟向记者表示,保租房供需平衡问题需持续关注,2025年上半年,全国22个重点城市的集中式长租公寓市场供应延...