北京地铁4号线西红门站旁的北京荟聚购物中心（以下简称“北京荟聚”），常年保持着旺盛的人流。这座由英格卡集团全资持有十余年的商业综合体，近期迎来产权变动的消息，新的产权人背后，险资机构正是主要的出资方。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除
这一变化正是当下险资资产配置的缩影。在利率下行、传统固收资产收益承压的背景下，具备长期稳定现金流、抗通胀属性的商业不动产，正逐渐成为险资投资组合中的核心“资产锚”。值得注意的是，险资的投资模式持续升级——从物权直投进化为公募REITs（不动产投资信托基金）、持有型ABS（资产证券化）、Pre-REITs（公募REITs培育基金）等多元工具并举；同时，“险资持有产权+原有业主专业运营”的投资路径也被进一步普及，既盘活了存量资产，又实现了险资投资与自身长久期负债的精准匹配。
聚焦核心资产 提升投资收益
2月8日，记者在北京荟聚现场看到，商城内人气旺盛，午餐时段多家餐厅座无虚席，需排队等位。
北京荟聚由英格卡集团全资持有。近期，该集团与高和资本达成战略合作，计划成立专项不动产基金，持有北京、无锡、武汉三地的荟聚项目。记者从知情人士处独家获悉，该专项基金将持有上述项目，而基金的有限合伙人（LP）正是险资机构。
事实上，这一交易并非孤例，险资近年来对优质商业不动产始终保持着较高的“扫货”热情。无论是写字楼、购物中心还是酒店，核心地段的优质资产都成为了险资眼中的香饽饽。
据记者梳理，2025年，中邮人寿保险股份有限公司（以下简称“中邮保险”）领投的人民币基金以108亿元收购上海静安区核心地段的博华广场，创下当年险资不动产投资单笔最高纪录；大家保险集团（以下简称“大家保险”）通过旗下基金公司以24.5亿元拿下杭州滨江宝龙城；招商信诺人寿联合利安人寿出资9亿元，完成对上海东锦江希尔顿逸林酒店的收购；瑞众人寿保险有限责任公司（以下简称“瑞众保险”）通过旗下资管公司参与华润置地Pre-REIT——润盈金石基金，并完成首期出资，该基金将投向位于西安、贵阳、大连三个城市的三座优质购物中心项目。
险资为何如此热衷于“买买买”？其背后是一套严密的资产配置逻辑。中邮保险不动产投资部总经理徐立思向《证券日报》记者表示，当前传统固收类资产受利率环境影响较大，而保险资金尤其是寿险资金久期普遍超过10年，需应对保单赔付、到期给付等刚性支出，优质商业不动产的长周期属性与持续可预期的现金流，恰好能匹配这一需求，在抵御利率下行压力的同时实现资产保值或增值。
瑞众保险相关负责人表示，购物中心作为扩内需、促消费的重要载体，兼具经营强韧性、租金稳定性和资产增值性，能为保险资金提供长期稳定的现金流回报，具备机遇性配置价值。
此外，仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管徐茜茜在接受《证券日报》记者采访时表示，在商业不动产投资整体降温的背景下，投资者对核心地段、运营优质的资产仍保持较高配置意愿。险资在商业不动产投资领域保持活跃，核心原因在于优质资产的性价比凸显。截至2025年底，北京办公楼和零售资产的资本化率（物业年净经营收入与物业市场价值/收购价格）分别为5.5%和6.3%，显著高于10年期国债收益率，为险资提升整体投资收益率提供了重要支撑。
模式迭代升级 多元工具协同
为了实现不动产投资“控资产、提效率、增流动”的三重目标，近年来，险资机构开始运用多种金融工具，投资路径从单一的物权持有，演进为“直接控股+金融工具”的多元协同模式。
在公募REITs领域，险资参与度显著提升。例如，2025年，工银安盛人寿、泰康养老保险等6家保险机构以战略投资者身份，总计获得华泰苏州恒泰租赁住房REIT配售数量3850万份，占总份额比例约7.7%，获配金额约1.05亿元。这也是险资参与标准化权益类工具的典型案例之一。
Pre-REITs则成为险资布局核心资产的“前置通道”。瑞众保险投资的润盈金石基金，便是聚焦购物中心底层资产的Pre-REIT产品，该产品通过提前介入优质资产培育期，为后续上市奠定基础，既锁定了长期收益，又提升了资产流动性。
在持有型ABS领域，2025年11月份人保资产发起设立的“中铁诺德持有型不动产ABS”在上海证券交易所挂牌，成为保险资金深度参与交易所多层次REITs市场的标杆项目。人保资产相关负责人表示，该项目实现了三大跨越：切入交易所ABS市场推动另类业务转型、深度参与资产运营提升专业管理能力、走向资本市场打造行业样本。
徐立思表示，私募股权投资、公募REITs等都是保险机构投资商业不动产的主要路径。其中，公募REITs、持有型不动产ABS是近年来监管新推出的创新性金融产品，可助力盘活存量商业不动产，并已获得市...
